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濮陽房產網 > 新聞資訊 > 房產評估 > 新形勢下房地產估價機構服務多元化的方向

新形勢下房地產估價機構服務多元化的方向

發布日期:2016-4-8

當前中國經濟面臨減速度、調結構、上臺階的新常態,國家鼓勵和支持新技術、新模式、新業態和新產業的發展,在這樣的形勢下房地產估價機構也處于轉型發展的時期,一些經營發展模式、新技術的探索不斷涌現。但對房地產服務供應商而言,無論是服務的成果還是工具的革新都離不開服務的本質,服務內容的廣度和深度才是生存和發展的根本,因此房地產估價機構應對如何提高服務能力和水平進行更多的思考。

一、當前房地產估價機構發展面臨的主要問題

(一)科技進步的沖擊、市場及政策的變化與傳統業務的萎縮

1.互聯網大數據的興起與銀行抵押業務的減少

在大數據和“互聯網+”的理念推動下,國內的自動估價系統不斷出現。這些自動估價系統利用數據自動抓取、評估計算模型對于同質化較強的單套住宅的價格達到自動計算,并通過移動終端的使用增加了與客戶的粘合度,客戶可以快速地獲取估價結果信息,大大提高效率。傳統的普通住宅抵押估價業務存在被自動估價系統替代的危機,即使目前許多銀行尚未采用自動估價系統的結果來作為放貸依據,但是以此作為內部審核、壓力測試工具的不在少數。商業銀行在中間服務“銀行付費”的壓力下,采用自動估價系統或者大幅降低估價付費的趨勢已經出現,致使估價機構傳統的抵押估價業務面臨數量減少和收費降低的危機。

2.批量估價技術的進步與個案評稅業務的下降

在國家稅務總局倡導的利用房地產批量估價技術進行交易核稅的相關要求下,近幾年批量估價在房地產交易環節的計稅價值評估方面取得了較快發展,早期批量估價主要針對成套住宅,其他類型的房地產,諸如別墅、商場、店鋪、寫字樓、工廠等,大都仍以個案估價為主,但隨著批量估價技術的進步,上述類型的房地產也會被逐步納入其中,個案估價會面臨愈漸減少的境地。

3.土地集約利用的導向與土地出讓估價業務的減少

2014年國土資源部發布《節約集約利用土地規定》(國土資源部第61號令),各地土地管理部門陸續將土地政策向減少建設用地增量,提升存量建設用地的質量方面轉變。這一政策轉變反映到估價領域的直接結果是,2015年土地出讓估價的數量大幅度減少,預計這一趨勢還將持續。

(二)估價機構服務意識的欠缺

1.收費競爭導致服務質量難以提高

估價機構之間收費價格的競爭在一些地方和領域表現得較為突出。市場經濟環境下,企業面臨生存和發展的壓力,價格競爭是必然的,但是一味地壓低收費,忽視甚至降低服務質量,勢必對行業造成傷害。估價機構在保證服務質量的前提下,通過提高效率降低成本來進行收費的競爭是無可非議的,但是過低的收費、低價競爭會導致外界喪失對行業的尊重。如果服務質量再出現下降,用流水作業“生產”估價報告,用“估價工”代替“估價師”,那么行業將無法吸引優秀人才。優秀的機構退出,低質服務的機構成為主體,劣幣驅逐良幣,  最終受損的是整個行業。

2. 服務意識的欠缺與競爭力的缺失

長期以來估價機構的業務主要來源于政府部門、金融機構的鑒證性訴求,較少來源于市場的自發需要。當鑒證性業務隨著行政改革和市場發展減少時,估價機構與市場需求契合度較差、服務意識不足的短板就顯現出來。另外,業務上的同質化,使大部分估價機構缺乏核心競爭力。核心競爭力不僅是提供估價報告,而是以客戶需求為根本,用自身的專業能力為客戶提供專業意見和建議,幫助客戶獲得合法的、最大的收益。

二、房地產估價服務多元化的方向探索

當下估價機構探索轉型發展的過程中,服務多元化是一個重要的方向,可從房地產開發經營的全生命周期、從政府管理需求、從房地產金融等方面去尋求機會。

(一)在房地產開發經營的生命周期中拓展估價服務

 1.土地儲備、房屋征收或城市更新的全流程服務

當前我國新開發建設用地大都通過土地儲備、房屋征收或城市更新等渠道形成。估價機構通常只在房屋征收(拆遷)補償中提供估價服務,其實此過程中有許多服務是可以延展的,包括:(1)前期調查。即建筑物調查、土地使用調查、人口調查、市政公共服務設施調查、環境設施調查、社區關系調查、空間場所調查、地形地貌地質等,為征收方案或城市更新規劃方案確定提供基礎資料。(2)成本估算及風險評估。根據調查數據和搬遷補償方案測算補償成本,找出可能的風險因素并進行分析,提出相關處置措施和建議。(3)審核與督導。借鑒深圳市房屋征收中普遍采用的“督導”方式,估價機構參與監督房屋征收補償,并對整個征收費用支出進行審核。這些服務實踐在深圳已由估價機構廣泛承擔,收獲了良好的經驗。

2.為科學規劃提供經濟分析

城市發展離不開科學的規劃,規劃需兼顧經濟效益和社會功能。估價機構可以在總體規劃的前提下,根據搬遷補償成本測算,確定局部區域的土地最高、最佳利用方式(比如土地細分用途、不同用途配比、適合的容積率等),為具體地塊或分區的規劃和開發利用提供有效的經濟分析。如果是成片改造的,還可根據市場動態研究,進行開發定位分析,為地塊的組合、供地時間等提供專業意見,保證土地開發的最佳效益。

3.房地產開發建設中的專業服務

房地產開發建設中估價機構常常承擔開發立項的可行性分析、用于融資目的的土地與在建工程抵押價值評估,在此基礎上估價機構可進一步進行房地產投融資的咨詢服務,包括投融資模式的比較分析和選擇、經濟效益預測與評價等,從滿足客戶最大投資收益和風險控制的角度給予客戶咨詢意見。

4.房地產經營中的專業服務

房地產的商業開發是為了獲取收益,要獲取最大的收益就需要良好的營銷和經營,做到保值增值,達到最佳的投資回報目標,這也需要專業服務。(l)市場調研分析服務。市場調研分析是制定銷售和經營方案的基礎,除了特定用途房地產市場分析、區域市場分析外,供(給)需(求)的調查分析是難點,要想讓客戶愿意為市場分析埋單,估價師還需在針對性和專業性上進一步提升。(2)制定價格方案。在市場調研的基礎上,準確定位,制定銷售或者出租經營的價格。(3)商業地產的運營分析。通常大型購物中心、酒店等經營性房地產被稱為“商業地產”,商業地產需要在整個生命周期內靠長期的經營維持良好品質,才能使資產保值增值。不同的運營方式就有不同的收益和成本支出,產生不同的現金流,帶來不同的投資回報,體現在一定周期內價值也會不同。估價師除了可以運用估價的相關知識,還應熟知運營規律、成本,從資金回收和回報等角度提供咨詢意見。

(二)積極開拓房地產金融領域的服務

1.信貸資金的風險分析和資金監管服務

信貸會面臨多方面風險,截至2014年底,中國商業銀行不良貸款率上升至1 .29%,四季度壞賬的增速為2004年以來最快,達到0.13%,包括政策銀行在內的整個銀行業金融系統壞賬率為1.64%。銀行的壞賬處理成為2015年的一項重要工作,其中包含抵押房地產的處置變現。在房地產處置變現中出現了一些“資不抵債”的情況,即處置變現的價款扣除應繳稅金和交易手續費后無法覆蓋貸款本息。除銀行以外,信托公司、小額貸款公司等也都有基于房地產價值的信貸業務,而目前這些機構的風險控制體系總體比銀行略差。因此,在經  濟增速下滑、房地產市場波動時,信貸風險分析的重要性凸顯。雖然房地產抵押估價報告中有變現能力分析和風險提示的內容,但通常更多地關注估價結果是否能滿足放貸的需要,對每個項目鮮有針對性的風險分析。因此,根據金融機構風險預測和控制的需要,把抵押房地產在貸款存續期內面臨的各類風險,以及合理預測變現價格、變現費用、稅金等做出清晰的分析,形成報告,也是金融機構需要的一項服務。

另外,為保證專款專用,金融機構需要對貸款資金的使用進行監管,比如房地產開發項目的信貸資金放款要根據房地產的開發建設進度、資金投入情況確定,這其中需要專業的第三方機構進行跟蹤。房地產估價師具備提供這類服務的基本知識, 在建設工程成本費用、建設進度等方面更深入細致地把控,是完全能夠勝任的監管任務,為金融機構控制風險發揮作用。

2.房地產證券化中的估值服務

房地產投資量大、流動性差的特征使其對融資具有很大依賴性,原有的融資方式主要通過銀行貸款。房地產證券化則是房地產融資手段的創新,把流動性較低的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易,它是一種隨著全球房地產金融業的發展衍生出來并快速發展的金融工具。與傳統的憑借資金需求者本身的資信能力來融資不同,房地產證券化是收入導向型融資方式,即憑借權益人房地產的未來收入能力來融資,是投資者將對物權的占有和收益權轉化為債權或股權。而房地產信投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。運行前期需要進行房地產盡職調查,期初(進入)期末(退出)需要進行房地產估價,甚至每個結算期都要對運營情況或價值進行調查和評估。從事證券化的不動產估價應能夠熟練運用收益法,根據房地產運營情況、回報要求進行現金流分析。

3.“以房養老”的服務探索

隨著人口老齡化的到來,養老問題日益受到關注。“以房養老”是目前探索養老模式中的重要類型,實際是一種“住房反向抵押貸款”,指老人將自己的產權房抵押出去,以定期取得一定數額年金或者接受老年公寓服務的一種養老方式,老人去世后,貸款機構根據約定有權收回或處置房地產。在設定抵押的期初、房屋處置的時候都需要進行房地產價值評估,若采取出租經營方式,則可能需要進行市場租賃價格等評估。針對浮動年金的產品,應定期對房地產價值進行追蹤評估,以確定浮動年金。根據風險控制的要求,須定期進行風險分析與評估。此外,利用房地產開發經營的技能還能在養老設施的選址、建設、運營等方面提供咨詢服務。

(三)積極為政府相關部門提供第三方服務

1.努力承擔土地使用權出讓精細化管理中的估價服務

土地節約集約利用的要求使政府對土地的管理趨向嚴格和精細化。如上海提出了出讓土地全生命周期管理的理念,對土地的利用全要素、全過程以及綜合效益實施動態評估和監管。在此要求下,首先土地出讓評估要求精細化,需體現用途細分、運營管理、彈性出讓年期的差異。另外,需要對各個用期內的土地利用績效、環境影響和污染修復費用進行評估,對建筑能效進行測評,這些工作不可能由政府來承擔,需要購買第三方服務。估價機構只要做好知識和人才的儲備,就能夠參與其中。

2.積極準備為房地產相關稅收征繳提供全面服務

許多房地產估價機構都參與了房地產交易環節計稅價值的核價、個案估價、以及土地增值稅扣除項目評估等工作。目前房地產保有環節的稅收法律制度正在醞釀中,許多人認為這是估價行業的一大利好。我們現在必須練好內功,做好準備。包括:(1)學習或了解國內外房地產的相關稅法、估價要求、經驗和技術;(2)深入探索批量估價理論方法;(3)完善房地產基礎數據庫、估價數據庫的建設。

3.為保障性住房價格和傭金體系的建立提供服務

我國大力推進保障性住房建設已有多年,形成了以經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房、安置房、限價房、安居房等為主要類型的保障性住房體系。但各類保障性住房的價格和傭金制定規則似乎缺乏基礎性的研究測算和統一標準,常見的一種情況是由房地產交易中心(有些地方是由房地產估價公司)出具周邊的普通商品房平均市場價格或市場租金數據,在此基礎上給一折扣系數來定價、定租。筆者認為保障性住房要突出其保障性和政策性,應根據各保障對象的經濟承受能力、保障性住房的建設和日常運營成本分擔,來分析、制定不同類型保障性住房的合理價格和傭金。房地產估價機構作為專業服務機構可以從相關政策、家庭收入支出比、房屋建造和運營成本等方面研究定價、定租問題,為政府提供專業服務建議。

三、房地產估價機構的自我改造與提升

在轉型發展的挑戰和機遇面前,估價機構唯有順勢而為、提升服務,才能做好、做強。

(一)轉變觀念,倡導專業服務

過去二十年,房地產估價機構依靠法定的傳統業務迅速壯大,大多開展“被動”的估價業務,即出于辦手續等需要進行的鑒證性估價。在經濟轉型的當下,傳統業務受到擠壓,  “被動”的估價業務逐漸減少,我們都需要轉變觀念,努力增強服務意識,以專業服務去滿足客戶自發的估價和咨詢服務需求。業務多元化并不意味著所有估價機構都要發展成全能的機構,加強在某一領域的專業化也是一種趨勢。
(二)提高自身服務能力、積累核心競爭力

房地產估價機構靠專業服務在市場上競爭和立足,所以服務能力是根本。由于長期從事傳統鑒證類估價,估價師大多是為了達到某個評估值而調整參數、湊數字,很少從市場研究、模擬市場定價、現實成本積算、合理收益模式的角度去考量,導致專業技術水平提升慢,難以滿足當前各種復雜的房地產咨詢服務需求。因此估價機構和估價師須在每一次服務案例中勤于思考和努力鉆研,逐步累積起自身的核心競爭力。

(三)積極培育客戶、拓展市場

除傳統估價業務外,大多數估價機構與房地產市場的粘合度不高,很難發現需要提供專業服務的客戶和機會。我們要逐步利用傳統估價服務,去引導客戶,發掘和培育咨詢服務的機會。比如一級土地開發單位,通常會委托估價機構從事土地出讓、轉讓的價格評估,我們可以引導和主動為客戶提供土地儲備成本與規劃方案的經濟效益分析、市場調研與區域開發定位、供地組合的方案策劃等。在每一次案例中為客戶解決問題,使其認識到專業服務的優越性,對行業和機構產生信任感,不斷地積累客戶資源,逐步打開咨詢服務的大門。

(四)重視宣傳推廣、擴大行業影響力

當前公眾對于房地產估價行業的認知度較低,行業的受眾面較窄,同時缺乏具有影響力的品牌機構。為此,行業學會應首先擔負起宣傳推廣估價行業的重任,通過有效的媒介,將近年來房地產估價行業在社會經濟發展中的貢獻、成果向社會大眾宣傳。其次,行業內的資深專家、學者應積極地在公場合對房地產相關社會熱點問題發表見解,在提升自我形象的同時,加深公眾對估價行業的認知。另外,各估價機構也可利用互聯網、自媒體等新興媒介,擴大影響力。


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