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房企年報季:多元戰略調整仍需謹慎

發布日期:2019-4-5

面對逐漸“橫盤”的市場,“減增速、降負債、提品質、增效益”成為更多房企下階段發展策略。在提質降速發展背景下,部分房企將“多元化”上升至戰略發展高度,以求在當前行業背景下突破轉型。據中房研協發布的最新數據顯示,在2018年報TOP30房企中,70%發布了多元化戰略;TOP100房企中,97%布局了多元化業務。 房企布局雖廣,但多數仍在摸索階段,盈利仍處低位。對此,業內人士稱,2019年房企更需要考慮多元業務的投入產出、風險收益、投資期限及政策等多個層面。尤其是跨界業務,有恒大投資法拉第未來、融創中國投資樂視在前,還需多一份謹慎。 傳統業務 盈利模式仍待探索 早在2010年前后,就有房企提出多元化轉型。新賽道的開辟,一方面緣于地產開發天花板的約束,開發商紛紛向外看;另一方面,社會需求的變化,促使開發商緊追趨勢擴充業務,尋找增量空間。商業、物業、酒店、文旅成為上一輪企業多元化的“寵兒”。然而,隨著那一輪資本“大潮”退去,能盈利者少之又少。 時至今日,伴隨著“橫盤”時代來臨,越來越多的房企重視多元業務,發展也趨向于理性、務實,布局主要轉移至地產開發+、地產上下游、存量管理以及其他創新業務四大板塊,特色小鎮、長租公寓、物流、教育、醫療、養老等領域化身房企“新寵”。 一位房企人士稱,目前圍繞地產上下游布局成為房企相對穩健的拓展方式,企業借此也形成完整的產業鏈,有效降低成本。 房企多元化轟轟烈烈,能帶來多少利潤?易居企業集團CEO丁祖昱就告訴記者,房地產多元化的大潮當中,大多數房地產多元化創造的收入和利潤和主業相比占比很小。 恒大便放棄了糧油、乳業和礦泉水等業務。恒大集團董事局主席許家印在今年業績會上就坦言,恒大在多元化戰略的實施過程中探索發現,上述產業一年銷售幾億或者幾十億,和恒大規模不匹配,因此將這些產業都轉出去了。 對此,新城控股高級副總裁歐陽捷在接受記者采訪時就表示,有些目前規模不大、但有可能培植市場規模的業務,短期被捧為風口,長期仍有待觀察,比如長租公寓、文創娛樂,更多還要取決于政策走勢。 跨界業務 投資回報周期較長 房企多元之路鋪得火熱,實際上卻布滿荊棘,遠沒有看上去那么美好。近年來,有些房企多方向、多路徑嘗試多元化業務、屢試屢挫,有的盲目將多元化探索當作戰略方向,既失去了主業的快速成長,也沒能真正成功實現多元化。反觀行業中另一些企業堅守主業、小心求證、看準方向、穩扎穩打,反而在行業發展中步步為營、頗見成效,在市場波動周期中平穩運行。 以融創為例,此前,因看好大屏運營和內容領域的發展前景,孫宏斌在樂視網陷入資金鏈危機之時,攜150億元資金入股樂視網、樂視致新和樂視影業三家公司。然而,此番動作給融創帶來的是165.5億元虧損。融創中國董事局主席孫宏斌也直言,樂視是一筆不成功的投資,并將其視作融創轉型探索的代價。 以教育產業為例,房企轉型同樣面臨諸多難點。首先,投資回報周期長,多數已小成氣候的房企旗下的教育品牌都已運營十幾年,如碧桂園、萬科都是90年代開始涉足教育領域。 一位業內人士告訴記者,房企真正的多元化,是在實力基礎上進行業務再造和升級,否則產業只是淪為延續地產開發業務的手段而已。對于房企來說,在規模、資源、實力之上進行及早試驗,也應更加慎重和保持謙虛心態。 丁祖昱則認為,2019年應該是房企多元化進入全新時代的一年,但所有的資本、團隊、運作和兩三年前相比已經發生了翻天覆地的變化。今天的參與者,應更加理性地看待中國房地產多元化的未來。 融創中國 文化和文旅是未來 對于跨界轉型這件事,膽大的融創中國董事會主席孫宏斌卻并不感冒,在近日的業績會上有記者問“是新能源車好,還是機器人好”的時候,孫宏斌不假思索地回答“房地產好”。 然而,不喜歡跨界的融創也有自己的“詩和遠方”,孫宏斌曾說“文化是詩,而旅游是遠方”。在近日舉辦的2018年融創業績會上,融創中國董秘高曦表示,文化和文旅都是其布局未來的業務。 公開資料顯示,2018年4月,樂創文娛宣布和融創成立合資公司,取名為樂創文景,進軍文旅業務。在去年,樂創文娛出品、發行了春節檔電影《熊出沒·原始時代》,《流浪地球》和《瘋狂的外星人》也在融創文化旗下東方影都融創影視產業園進行拍攝的。融創還將從萬達處收購而來的青島東方影都影視產業園置入融創文化集團中。 文化板塊還只是融創多元業務布局中的一小部分,在文旅地產方面,融創顯得更加積極和主動。2018年8月,融創成立了自己的文旅集團——“融創文化旅游發展有限公司”,并進行了一連串的收購和簽約動作。同年,融創中國陸續收購海航旗下三個子公司,獲得海南省內數萬方土儲;又在10月以62.81億資金完成了對原萬達文旅的收購,接過原萬達文旅近5000名員工,組建了融創文旅的核心團隊。 在3月25日融創文旅品牌發布會上,融創中國執行董事汪孟德更坦言,融創文旅的使命就是成為融創中國未來新的價值增長點。 富力 酒店營業額增長逾190% 近日,富力集團宣布截至2018年12月31日止年度綜合業績。數據顯示,集團2018年協議銷售1311億元,即售出1018萬平方米建筑面積,同比增長60%;營業額768.6億元,同比增長30%,二者均取得大幅增長。 就營業額而言,中南地區、西北地區及華北地區貢獻增長最大。“協議銷售增長強勁,證明了集團全國銷售團隊的實力。”富力集團董事長李思廉表示,在艱難的營運環境中仍然能取得理想業績,是基于集團擁有的豐富土地儲備,2019年集團的協議銷售目標將初步定為1600億元。 “雖然集團在2018年不斷增加項目數量并擴展至新城市,但整體毛利率依舊增長至36.4%。”富力集團相關負責人表示,集團的項目數量從88個增加到了155個,在一定程度上凸顯出了集團在全國日益增長的市場份額。去年,集團額外收購了371億元的土地儲備,建筑面積達1405萬平方米。截至2018年底,集團權益土地儲備可售總建筑面積達5783萬平方米,分布于96個中國不同城市及其他海外項目。 值得一提的是,在2017年收購萬達集團74間酒店組合后,酒店營業額超過70億元,增長逾190%。隨著酒店在入住率、住宿服務及酒店成本管理等方面的日漸成熟,酒店數量增至126間,酒店營業額也持續獲得了改善。 花樣年 彩生活物管面積11.22億平方米 2018年,花樣年合同銷售金額超300億元,同比增長約50%;收入140億元,同比增長43%;物業服務及其他收入占比近4成,同比增長70%;毛利率維持30%;凈負債比率控制在77.4%,較2018年中期下降5.5個百分點。住宅開發板塊增長相對緩慢,旗下物業板塊卻連續多年保持高速增長。 “彩生活正在由一家物業管理企業向一家平臺企業轉型。”彩生活執行董事及首席執行官唐學斌首稱,彩生活目前管理的物業面積已達到了11.22億平方米。 花樣年董事會主席潘軍稱,2019年彩生活預期從市場新增四至五千萬的管理面積,花樣年能為彩生活提供的管理面積大約僅10%。但是花樣年不會像其他同行一樣,地產公司輸血至物業管理公司。雖然缺少母公司所提供的幫助,但是核心的邏輯不同在于,看待彩生活,更應該用互聯網企業的眼光去審視,而不是用傳統物業管理企業的方式。 截至2018年末,彩生活的生態圈注冊用戶增加到了2640萬人,活躍用戶活躍度53%;報告期內,彩之云平臺成交金額94.48億元、同比增長24.1%;彩富人生累計成交17.7億元;彩車位累計銷售4150個;彩惠人生累計成交182萬單,成交金額7088萬元,超過26萬個家庭減免了物業管理費。 文章來源:北京晚報 記者 崔陸鵬
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