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堅持房地產調控不動搖 警惕新一輪房價上漲

發布日期:2019-4-19

目前我國房地產市場調控思路和措施是正確的。調控重點在于穩定房價,而非打壓房價。控制住房價的同時,通過振興實體經濟,不斷提高居民的收入水平,使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲,不斷縮小房價收入比,通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,從根本上解決我國房價過高的問題,實現房地產市場長期健康發展。 2019年春節后不少媒體披露房地產市場開始回暖。從3月份房價變動趨勢看,確實有此跡象。國家統計局公布的70個大中城市商品住宅價格變動中,無論新建住房還是二手住房均有不同程度的上漲,其中三四線城市上漲趨勢比較明顯。即使政策嚴控,房價依然上漲,這也意味著未來穩定房價、防止房價進一步上漲的壓力較大,調控的任務依然艱巨。從區域結構來看,3月份,三四線城市房價環比上漲比較明顯,需重點關注。 從宏觀經濟形勢來看,經濟企穩,企業信心增強,戶籍制度改革加快城市人口落戶,貨幣政策也將保持流動性合理充裕。有些城市開始出現房地產調控政策微松的跡象。盡管還沒有形成大范圍的樓市放松,但這一趨勢需要關注。 為了我國房地產市場持續健康的發展,我們需要堅持房地產調控不動搖: 第一,以供需相結合的調控方式促進房地產市場健康發展;第二,防止市場資金再次大量流入房地產領域;第三,加強房地產市場調控的“預期管理”,扭轉房價只漲不跌的預期;第四,保持房價長期平穩,以經濟發展和居民收入增速長期高于房價漲幅的方式從根本上解決中國的房地產泡沫和高房價問題,使房地產市場與經濟發展和解決民生問題形成良性循環。 我國房價上漲趨勢 三線城市新建住宅價格上漲趨勢明顯。從國家統計局公布的2019年3月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看,一線(4個)、二線(31個)、三線(35個)城市新建商品住宅銷售價格同比上漲分別為4.2%、12.2%和11.4%,環比上漲分別為0.2%、0.6%和0.7%;一二線城市環比漲幅比上月均下降0.1個百分點,而三線城市環比漲幅比上月擴大0.3個百分點。 二 三線城市二手住宅價格漲幅較高。從國家統計局公布的2019年3月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看,一線、二線、三線城市二手商品住宅銷售價格同比上漲分別為0.5%、8.2%和8.4%,環比上漲分別為0.3%、1.2%和0.5%。 從禧泰網公布的中國房價行情(中國房地產業協會主辦)來看,2019年3月份341個城市中,二手住宅價格同比出現上漲的城市為310個,占比達到90.9%,從環比數據來看,199個城市出現上漲,占比達到58.4%,并且漲幅比較靠前的城市也主要集中在三四線城市。 近期房地產市場回暖的背景 我國房地產市場受宏觀經濟形勢及政策的影響較大,目前情況總體有利于房價上漲。 首先,宏觀經濟企穩,企業信心增強。國家統計局公布2019年3月份PMI(中國制造業采購經理指數)為50.5%,較2月份的49.2%明顯回升,創5個月新高。制造業PMI在連續3個月低于臨界點后重返擴張區間,反映經濟整體景氣度有所改善。基建投資帶動整體投資穩定增長,制造業結構不斷優化,民營企業獲得政策支持,經貿關系階段性緩和。 其次,加強貨幣和財政與其他政策之間的協調,保持流動性合理充裕。2019年4月12日,央行公布金融數據顯示,3月份M2增速為8.6%,環比上升0.6個百分點。中國人民銀行貨幣政策委員會2019年第一季度例會提出,堅持逆周期調節,進一步加強貨幣、財政與其他政策之間的協調,穩健的貨幣政策要松緊適度,把好貨幣供給總閘門,不搞“大水漫灌”,同時保持流動性合理充裕,廣義貨幣M2和社會融資規模增速要與國內生產總值名義增速相匹配。 第三,戶籍制度改革加快城市人口落戶。2019年4月8日,發改委發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知,加大戶籍制度改革力度,突出抓好在城鎮就業的農業轉移人口落戶工作,城區常住人口100萬至300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬至500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。 第四,部分城市房地產調控政策有微松的跡象。隨著“因城施策”進一步貫徹落實,地方城市有了更大的自主決策權。部分城市取消了限售政策,比如菏澤、太原;部分城市土地拍賣政策出現松動,比如阜陽、北京、廈門;部分城市降低了購房門檻,比如杭州、珠海。多地還出現首套房貸款利率下調及資金監管力度放松的現象。 堅持房地產調控不動搖警惕新一輪房價上漲 目前部分城市房地產市場已經出現回暖態勢,并且宏觀經濟形勢也有利于房價上漲。我們認為,應堅持房地產調控不動搖,謹防新一輪房價上漲。 縱觀我國十幾年來的房地產調控,一個明顯的特征是,經濟下行時放松調控以拉動經濟,房價上漲過快時則加強調控來平抑上漲,政策始終在兩者間反復和搖擺。“放松調控+充裕的流動性”是房價上漲的重要條件,比如2008年后放松樓市調控和貨幣市場流動性大量釋放造成房價上漲,導致2010年的樓市調控。2014年四季度后放松樓市調控和幾次降準降息后,開啟了2015年新一輪的房價上漲,這也是本輪房地產調控的背景。 堅持房地產市場調控不放松,鞏固得來不易的調控成果,這意味著房地產業增加值對于GDP的貢獻率將受到一定影響,也會影響到地方財政的賣地收入。雖然調控有代價,但我們仍應堅持調控不動搖,謹防重蹈覆轍。實際上,房價穩定,哪怕是小幅下跌也不會對經濟增長有太大影響。通過增加供給(包括租賃住房)來滿足剛需群體的需求,在一定程度上也能保障房地產投資和銷售的基本平穩。 我們呼吁通過市場配置資源,但房地產調控不僅關系到經濟發展,而且與國計民生息息相關,所以政府的合理、適度調控是必要的。 促進房地產市場健康發展的建議 其一,以供需相結合的方式促進房地產市場健康發展。長期以來,我國房地產調控重需求抑制、輕供給疏導。前者易取得短期效果,后者能獲得中長期效果且有利于穩定公眾預期。因此我們要注重供給調控與需求調控相結合。 單單需求端的調控僅僅是把需求提前或者延后釋放,是“治標不治本”的權宜之計,不能從根本上解決房地產市場供需失衡的問題。如果需求端持續抑制,就會形成購買力的“堰塞湖”,一旦政策松動,需求集中釋放,就會對市場造成沖擊。因此,為了保證房地產市場健康持續發展,必須堅持供需相結合的調控方式,合理適當地增加房地產供給。 其二,防止資金再次大量流入房地產領域。房地產作為資金密集型行業與金融業關聯性較強,近年來這一趨勢不斷增加。從投入產出表可以計算出,金融業始終位居房地產業直接消耗系數排名的首位,并且系數從2002年的0.077上升到2012年的0.105。這一系數的變化反映了房地產業的金融屬性在不斷增加,即房地產行業的投資屬性不斷提高。 wind公布的上市公司數據顯示,房地產行業銷售毛利潤始終高于工業行業。2009年二者毛利率差值為21.7個百分點。隨著房地產調控的持續,差值有縮小的趨勢,但截至2018年前三季度(2018年A股上市房企年報未全部公布)二者毛利潤率差值仍有16.9個百分點。較大的毛利潤率差會吸引大量資金進入房地產領域。只有加強房地產調控不放松,把房地產行業的利潤率調整到各行業平均利潤率的大致水平,才能實現資金在房地產行業和實體制造業之間的合理配置。 其三,加強預期管理,扭轉房價只漲不跌的預期。預期是影響市場主體行為的重要因素。然而,市場預期并不全都是理性的,短期內也并非都向基本面回歸。由于預期具有自我實現和加強的機制,單邊預期往往使市場超調。 預期管理對于房價調控尤為重要。當前以需求管制為主的調控手段,不僅沒有改變公眾對房價上漲的預期,反而強化了這一預期。本輪房地產調控之嚴厲,可謂史無前例。房價過快上漲的勢頭已被明顯遏制,我國房價預期也發生了一定變化,這是過去三年來房地產調控取得的巨大成績。但是從歷史經驗看,房價調控成果初現即停止調控,致使房價上漲預期再現,不乏先例。為防止前功盡棄,重蹈覆轍,我國目前和未來數年都應該堅持調控不動搖,扭轉房價只漲不跌的預期。 其四,以經濟發展和居民收入增速長期高于房價漲幅的方式從根本上解決我國的房地產泡沫和高房價問題。美國和日本調控房價泡沫具有著眼短期、被動調整、波動劇烈等特征,為此也付出了很大代價。1991年日本樓市泡沫破裂,房價短期內暴跌。當年首都圈和京畿圈新房均價一度分別達到106.4萬日元/平方米和102.7萬日元/平方米,1992年這兩個地區房價分別下降了34%和49%,并進入連續十幾年的下降期。房地產市場風險向金融市場及實體產業傳導,導致日本經濟結束了高速發展的黃金時期,陷入了20多年的低速發展。2007年美國次貸危機時房價大跌,2008年12月標準普爾20個大中城市房價指數為150.54,較2007年1月(202.31)下降了26%,并進入連續六年的下降期,并造成經濟多年的低增長。 與美、日的土地私有制不同,我國土地是國有的。我國政府因此也具備了比美、日更強大的土地供給調控能力。調控效果取決于政府的決心。如果供給主動去匹配需求,就能穩定房地產市場,確保調控成功。近兩年的調控實踐也已證明了這一點。 目前我國房地產市場調控思路和措施是正確的。調控重點在于穩定房價,而非打壓房價。房價收入比是一個比值,化解房地產市場風險不僅可以通過降低分子(房價),還可以通過增加分母(收入)。控制住房價的同時,通過振興實體經濟,不斷提高居民的收入水平,使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲,不斷縮小房價收入比,通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,從根本上解決我國房價過高的問題,實現房地產市場長期健康發展。我國長期、平穩消除房地產泡沫將創造歷史奇跡。 (作者:盛松成系中國人民銀行調查統計司原司長 宋紅衛為同策房產咨詢股份有限公司研究員) 文章來源:經濟參考報
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